Akta Pembaharuan Semula Bandar ‘scam’ untuk bantu pemaju – Bekas Ahli Majlis MBPJ

KUALA LUMPUR — Seorang bekas ahli majlis di Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ), Mak Khuin Weng baru-baru ini dilaporkan menyifatkan Akta Pembaharuan Semula Bandar (URA) yang menjadi pertikaian pelbagai pihak ketika ini sebagai satu bentuk ‘scam’ untuk membantu pemaju.

URA atau juga dilaporkan media tempatan sebagai Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Semula Bandar (PSB) dijangka dibentangkan di Parlimen pada Jun atau Julai tahun ini selepas melalui pelbagai proses perundangan dan libat urus sejak Disember 2024.

Ketika diminta mengulas lanjut kenyataan beliau, Khuin Weng berkata untuk memahami kenapa akta itu dilihat berkemungkinan besar adalah ‘scam’, kita terlebih dahulu perlu memahami cara pembangunan semula tanah dilakukan ketika ini.

Penjelasan lanjut beliau berhubung perkara itu boleh diikuti dalam wawancara di bawah ketika Khuin Weng dihubungi wartawan The Merdeka Times.

Wartawan: Mengapa tuan berpendapat Akta Pembaharuan Semula Bandar (URA) adalah ‘scam’ untuk membantu pemaju?

Khuin Weng: (Ketika ini) Kalau pihak swasta nak buat pembangunan semula tanpa penglibatan kerajaan, mereka perlu membeli keseluruhan unit apartment ataupun rumah di kawasan pembangunan semula untuk membolehkan pemaju jadi pemilik tunggal dan lepas itu membuat permohonan pembangunan semula.

Obviously, cara kedua memudaratkan pemaju sebab pembelian ini perlu dibuat ikut harga pasaran sebab itu, pemaju nak juga kerajaan masuk campur dan gunakan Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT) sebab harga beli ditawarkan kepada pemilik rumah adalah mengikut harga ditentukan jabatan penilaian kerajaan.

Jabatan penilaian jarang menilaikan rumah anda pada harga pasaran dan kalau kamu nak pampasan lebih, kamu perlu bawa kes ke mahkamah tapi apa pula kelemahan APT? Syarat APT secara basic ialah perlu adanya alasan ‘national interest’ (kepentingan awam) dalam projek pembangunan tersebut.

Apa yang penting ialah kerajaan perlu bagi alasan untuk guna APT, dan alasan itu kena diwartakan. Kalau kerajaan nak bagi alasan nak bangunkan semula kawasan untuk shopping mall dan service apartment, misalnya, sudah tentu pemilik rumah sedia ada akan marah.

Jadi APT mempunyai risiko memburukkan nama baik parti politik yang menguasai kerajaan.

75 Peratus Pemilik Rumah Setuju, 25 Peratus Pula Terpaksa Jual Murah?

Sekarang kita lihat matlamat URA pula adalah untuk memaksa penjualan dari 25 peratus yang mungkin enggan menjual. Ini tidak melibatkan kerajaan jadi nama baik kerajaan terjaga sementara pemaju pula hanya perlu berusaha untuk mendapatkan persetujuan 75 peratus pemilik. 

Kalau akta kata kerajaan perlu bertanggungjawab ke atas bancian pun, kalau kerajaan 100 peratus telus pun, andaikanlah pemaju pergi rumah ke rumah cakap kalau kamu setuju awal, saya bagi bonus.

Adakah kerajaan boleh bagi jaminan taktik sebegini tidak akan digunakan? Macam mana nak jaminkan? Kalau pemaju buat kerja macam ni, ia bermaksud 25 peratus yang jual tu dipaksa jual murah ke?

Setelah saya ceritakan macam ni, kamu berani lagi ke percaya URA ni untuk kepentingan awam ataupun ada niat lain disebalik penggubalan akta ni?

Wartawan: Apakah kesan besar perlu ditanggung penduduk atau pemilik tanah sekiranya Akta Pembaharuan Semula Bandar  dikuatkuasakan?

Khuin Weng: Untuk penduduk/pemilik tanah lawan sesuatu akta, perlu adanya ketelusan proses yang boleh dirujuk.

Kalau kamu dipaksa membawa kes ke mahkamah dan kamu hanya boleh kata pemaju tak adil, apakah bukti anda? Adakah anda boleh dapat seorang jiran yang telah menerima pampasan lebih untuk jadi saksi?

Kalau dapat jiran yang setuju pun, adakah anda dapat pastikan bahawa pemaju tak akan bayar lebih kepada saksi anda untuk bagi keterangan yang berlainan kelak?

Ya, saya bagi banyak senario ‘berkemungkinan’, tapi saya juga lihat apa yang saya ceritakan ini berlaku dalam konteks lain semasa saya berkhidmat di kerajaan.

Maafkan saya lah sekiranya saya kurang percaya apa yang ahli politik cakapkan sekarang mengenai matlamat URA ini. 

Wartawan: Apakah yang perlu dilakukan kerajaan bagi memastikan Akta PSB ini tidak bersifat menganiaya penduduk atau pemilik tanah sebagaimana dikhuatiri segelintir pihak, sebaliknya ia ‘win-win situation’ buat semua pihak dan pembangunan semula dilakukan dengan adil?

Khuin Weng: Masalah kerajaan ialah mereka hanya lihat masalah bangunan lapuk dan bukannya masalah sosial yang perlu ditangani dahulu.

Andaikan kamu seorang pemilik apartment yang kerajaan nak roboh dan bina semula. Kamu kerja untuk menampung keluarga cukup-cukup saja dan kerajaan nak paksa kamu jual.

Dia kena beli rumah sekali lagi ke? Kat mana? Tempat duduk dia dekat tempat kerja sekarang. Kalau kamu paksa dia jual dan pampasan hanya cukup untuk beli rumah yang jauh dari tempatnya sekarang, adakah dia mampu jual?

Dalam soal kawasan buruk, kotor, lapuk, tapi itulah yang kamu ada dan tetiba ada orang nak rampas apa kamu ada dan hanya nak bincang soal duit pampasan aje, mana dia sudi nak jual? Dah lah kalau dia jual dan mampu beli balik satu unit, dia perlu bayar lebih untuk penyelenggaraan sebab bangunan baru.

Kenapa kerajaan kita suka sangat nak wujudkan situasi di mana orang yang low income disangkut dengan beban kewangan lebih? Bila mereka berdepan dengan masalah macam ni, adakah mereka ini dalam golongan 25 peratus yang enggan jual yang akan dipaksa jual juga kerana akta baru? Bagaimana pula dengan mereka yang sudi jual? Apakah hak mereka kan?

Parti Keadilan Rakyat atau Parti Keadilan Pemaju?

Tahukah anda, pada tahun 2010, penyiasatan dalaman menunjukkan 500 staf MBPJ telah dibenarkan membeli unit low cost? Unit semua ni kemudiannya disewa keluar, ada juga yang disewa kepada orang asing. Mereka tak perlukan unit mereka dan pampasan ditawarkan mungkin cukup.

Kita tak lihat ketidakadilan benda tu, tak nak ambil tahu masalah yang perlu diselesaikan terlebih dahulu, hanya nak cari jalan untuk buat pembangunan semula.

Parti Keadilan Rakyat? Parti Keadilan Pemaju lebih elok namanya.

Wartawan: Tuan benarkah cadangan pelaksanaan URA adalah taktik halus untuk menyingkirkan orang Melayu daripada terus menetap di kawasan bandar?

Khuin Weng: Kalau pembangunan semula menyebabkan orang Melayu tak mampu tinggal berterusan di kawasan sama atas sebab kos kehidupan, memanglah orang Melayu tu akan disingkirkan. Ia sama kalau anda Cina ataupun India. — The Merdeka Times